Avant de vous lancer dans un projet immobilier, il est essentiel de comprendre les subtilités de la réglementation en vigueur. Parmi les notions clés, la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) joue un rôle majeur, influençant le coût de construction, le prix de vente et la rentabilité de votre investissement.
Définition et importance de la SHON
La SHON représente la surface totale d'un bâtiment, calculée à partir des dimensions extérieures des murs, hors épaisseurs des murs, hors éléments saillants et hors surfaces non closes. C'est un élément crucial pour les professionnels de l'immobilier, les architectes et les administrations car elle détermine les limites de construction autorisées et, par conséquent, l'étendue des espaces habitables.
- Elle permet de contrôler l'urbanisation et la densité de construction dans les zones urbaines.
- Elle est utilisée pour calculer les taxes foncières et les charges liées à votre propriété.
- Elle influence directement la valeur marchande d'un bien immobilier.
Les fondements de la SHON
La SHON a été introduite dans la législation française dans les années 1960 pour répondre à un besoin de régulation du développement urbain. Depuis, elle a évolué et s'est adaptée aux nouvelles tendances architecturales et aux exigences de construction durable.
Origine et évolution
La SHON est née d'un besoin d'organiser l'aménagement du territoire et de limiter l'étalement urbain. Elle a été mise en place pour contrôler la densité des constructions et garantir un certain confort de vie aux habitants.
Le rôle de la SHON dans la réglementation
La SHON est définie par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de chaque commune. Le PLU établit des règles spécifiques concernant la construction, les densités et les hauteurs maximales des bâtiments, ainsi que la SHON maximale autorisée pour chaque type de construction. Par exemple, dans la commune de Paris, la SHON maximale autorisée pour un immeuble d'habitation est de 1,8 m² par m² de terrain. Ce ratio peut varier selon les zones et les types de bâtiments.
Types de SHON
Il existe différents types de SHON, adaptés aux différents types de bâtiments et d'usages:
- SHON habitable : correspond aux surfaces habitables d'une maison ou d'un appartement. Par exemple, dans un appartement de 100 m² de SHON habitable, 80 m² peuvent être dédiés à des pièces à vivre (salon, cuisine, chambres) tandis que 20 m² peuvent correspondre à des espaces annexes (couloirs, salle de bain, WC).
- SHON non habitable : correspond aux surfaces non habitables, comme les garages, les caves, les combles non aménagés. Il est important de noter que même si ces surfaces ne sont pas habitables, elles sont prises en compte dans le calcul de la SHON totale.
- SHON spécifique : pour les commerces, les bureaux, les bâtiments industriels, etc. Elle prend en compte les spécificités de chaque type de bâtiment et les exigences de sécurité et de conformité.
Calculer la SHON : une approche pratique
Le calcul de la SHON est une opération complexe qui nécessite une connaissance précise de la réglementation en vigueur et des spécificités de chaque construction. Il est recommandé de faire appel à un professionnel qualifié pour une détermination précise et fiable.
Méthodologie de calcul
Le calcul de la SHON se base sur des règles précises qui tiennent compte des dimensions des murs, des ouvertures, des dépendances, des terrasses et des balcons.
- Les surfaces intérieures sont prises en compte dans leur intégralité, sans déduction pour les murs. Par exemple, un salon de 25 m² est pris en compte en totalité dans le calcul de la SHON.
- Les surfaces extérieures, comme les balcons et les terrasses, sont prises en compte à hauteur de 50%. Un balcon de 10 m² sera donc comptabilisé pour 5 m² de SHON.
- Les dépendances, comme les garages et les caves, sont généralement incluses dans la SHON, mais avec des coefficients de pondération. Par exemple, un garage de 20 m² peut être comptabilisé pour 10 m² de SHON.
Outils et ressources
Il existe des outils en ligne et des logiciels dédiés au calcul de la SHON, mais il est important de noter que leur utilisation peut être complexe et ne garantit pas une précision totale. Il est préférable de se tourner vers un professionnel pour un calcul fiable et conforme à la réglementation. Un architecte ou un géomètre-expert peut vous aider à déterminer la SHON de votre projet immobilier.
Pièges à éviter
Il est important de ne pas confondre la SHON avec la surface habitable, qui est la surface effectivement utilisée et exploitable dans un bâtiment. La SHON peut être plus importante que la surface habitable, car elle comprend les surfaces non habitables. Par exemple, un appartement de 80 m² de surface habitable peut avoir une SHON de 100 m² si un garage ou un balcon est inclus dans le calcul.
Il est également crucial de prendre en compte les spécificités de chaque commune et de chaque type de bâtiment. La réglementation peut varier d'une commune à l'autre, et les coefficients de pondération utilisés pour calculer la SHON peuvent différer selon l'usage du bâtiment.
L'impact de la SHON sur votre projet immobilier
La SHON a un impact direct sur le coût de construction, le prix de vente et la rentabilité d'un bien immobilier. Comprendre son influence est essentiel pour prendre des décisions éclairées et maximiser votre investissement.
Impact sur le coût de construction
La SHON détermine la surface constructible et, par conséquent, le coût de la main d'œuvre et des matériaux. Une SHON plus importante signifie un coût de construction plus élevé. Par exemple, la construction d'une maison avec une SHON de 150 m² sera plus coûteuse qu'une maison avec une SHON de 100 m². Le coût de construction peut varier considérablement en fonction de la zone géographique, des matériaux utilisés et du type de construction. Un calcul précis de la SHON permet d'estimer plus précisément le budget nécessaire à la construction.
Impact sur le prix de vente
La SHON est un facteur déterminant dans l'évaluation du prix de vente d'un bien immobilier. Une SHON plus importante signifie un prix de vente plus élevé. Par exemple, un appartement avec une SHON de 80 m² sera plus cher qu'un appartement avec une SHON de 60 m², à surface habitable équivalente. La SHON est un élément clé pour les professionnels de l'immobilier car elle permet de comparer les prix de vente des biens immobiliers et d'évaluer leur valeur marchande.
Impact sur la rentabilité d'un investissement immobilier
La SHON peut influencer la rentabilité d'un investissement immobilier, notamment pour les locations. Une SHON plus importante permet de louer un bien à un prix plus élevé, mais cela signifie aussi des coûts de construction et d'entretien plus importants. Prenons l'exemple d'un appartement de 60 m² avec une SHON de 80 m². L'appartement pourra être loué à un prix plus élevé grâce à sa SHON plus importante, mais le propriétaire devra également assumer des coûts de construction et d'entretien plus importants. Il est donc important d'évaluer attentivement la SHON et ses implications pour la rentabilité de l'investissement.
La SHON et les nouvelles tendances architecturales
Les nouvelles tendances architecturales et les exigences de construction durable influencent l'approche de la SHON. Les architectes cherchent à optimiser la SHON pour créer des espaces fonctionnels et confortables, tout en respectant les contraintes environnementales.
L'évolution de la SHON
La SHON est en constante évolution, avec des modifications de la réglementation et des adaptations aux nouvelles exigences de construction durable. La prise en compte de la SHON est essentielle pour un projet immobilier qui répond aux exigences de l'architecture contemporaine. Par exemple, les nouvelles normes de construction durable favorisent la réduction de l'empreinte écologique des bâtiments et la maximisation de l'efficacité énergétique. Ces normes peuvent influencer le calcul de la SHON et les choix de matériaux et de conception.
L'impact de la SHON sur l'éco-construction
La SHON peut influencer les choix de matériaux et de conception pour une construction plus responsable. Les architectes cherchent à optimiser la SHON pour réduire l'empreinte écologique des bâtiments et maximiser l'efficacité énergétique. Les techniques de construction durable comme les toitures végétalisées, les murs végétalisés et les systèmes de récupération d'eau de pluie contribuent à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments et à réduire leur impact écologique. Ces techniques peuvent également permettre de maximiser l'utilisation de la SHON en créant des espaces supplémentaires et en réduisant l'impact environnemental de la construction.
Solutions innovantes pour maximiser la SHON
Des techniques architecturales innovantes permettent d'optimiser la SHON et de créer des espaces fonctionnels et confortables, tout en respectant les contraintes environnementales. Par exemple, les toitures végétalisées, les murs végétalisés et les systèmes de récupération d'eau de pluie contribuent à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments et à réduire leur impact écologique. Ces solutions innovantes permettent de créer des bâtiments plus durables et plus performants, tout en respectant les contraintes de la SHON.
Comprendre la SHON et ses implications est un atout majeur pour réussir votre projet immobilier. En vous renseignant sur cette notion essentielle, vous pouvez prendre des décisions éclairées et maximiser votre investissement.